2014年广东省住宅销售面积创历史次高均价下降-【zixun】

2014年广东省住宅销售面积创历史次高 均价下降

1月29日，广东省房协发布《2014年度广东房地产市场分析报告》。报告显示，2014年，广东商品住宅销售面积、销售额同比分别下降7.6%和6.9%。从全年走势来看，1-8月，销量同比降幅总体逐月扩大；下半年，随着各地行政干预逐步退出，降息和差别化住房信贷政策的有效刺激，销量趋于好转，全年呈现先降后升态势。值得注意的是，截至2014年期末，全省商品房待售面积5467.99万平方米，同比增长22.3%。其中，商品住宅待售面积3545.82万平方米，同比增长24.6%，创下历史最高，显示后市去化压力仍然较大。

▶销售

2014年销量为历史次高

2014年市场进入自我调整阶段，全省商品房销售面积9315.76万平方米，同比下降5.3%；销售额8461.84亿元，同比下降5.4%；销售均价9083元/平方米，小幅下降0.1%。从近5年商品房销售面积比较来看，2014年销量虽然下调，但仅次于2013年，处于历史次高水平。

按用途分，商品住宅销售面积、销售额分别为8163.56万平方米、6960.26亿元，同比分别下降7.6%和6.9%；合计销售73.94万套，同比下降6.5%；销售均价8526元/平方米，小幅增长0.7%。办公楼销售面积230.45万平方米，同比下降10.3%；商业营业用房销售面积491.06万平方米，同比增长13.2%；其他房屋销售面积430.70万平方米，同比大幅增长36.7%。此外，商品住宅销量占商品房总销量的87.6%，同比下降2.2个百分点；办公楼占2.5%，小幅下降0.1个百分点；商业营业用房占5.3%，同比提高0.9个百分点。

库存方面，截至2014年期末，全省商品房待售面积5467.99万平方米，同比增长22.3%。其中，商品住宅待售面积3545.82万平方米，同比增长24.6%；办公楼198.69万平方米，同比下降4.5%；商业营业用房818.36万平方米，同比增长16.9%。除写字楼之外，其他各类用房的待售面积均创下历史新高，说明后市总体面临较大的去化压力，加快去库存仍是当务之急。

▶资金

房企资金流较为紧张

资金方面，2014年，房地产企业到位资金11326.60亿元，同比增长8.2%，增幅为2003年以来的次低水平，也是除2008年之外，唯一仅实现个位数增长的年份。

从商品房销售额占到位资金的比重情况看，2014年全省商品房销售额8461.84亿元，占本年到位资金的74.7%，该比重为2006年以来的最低水平，反映出当年房地产企业运作中资金缺口相对较大。与当年完成投资额相比，2014年商品房销售额与完成投资额的比值为110.8%，比上年大幅回落26.3个百分点，为2006年以来的次低水平，反映出当年房地产企业的资金流较为紧张。

投资方面，2014年，全省房地产完成投资额7638.45亿元，同比增长17.2%，增速同比下降4.6个百分点。从地价与房价水平的比较看，在同样不考虑容积率因素的情况下，2014年土地平均购置价格相当于商品房平均销售价格的48.2%，大幅高于其他年份水平，地价的过快上涨推高了市场风险。

▶风险

局部市场有下调风险

报告指出，新常态下，国家仍将继续实施稳健的货币政策和积极的财政政策，支持和鼓励合理住房消费的差别化信贷环境有望继续实施。但随着人口红利的消失以及城镇住房短缺时期的过去，以住宅开发为主的传统房地产发展方式将难以为继，房地产转型升级的步伐将不断加快。

世联行集团市场研究部分析，预计2015年行业整体的调控将延续去年的主基调，货币政策将适度宽松；房企直接融资渠道会进一步放宽，将促使行业集中度提高。市场供需层面，省内主要城市已进入实质性去库存阶段，预计成交将整体维持高位水平，但局部市场依然存在进一步向下调整的风险。特别是住宅市场方面，预计2015年仍将是积极消化库存的关键时期。

报告指出，随着行政干预退出，在稳健货币政策和积极财政政策刺激下，消费预期继续好转，预计市场或延续去年8月份以来的态势，全年市场保持谨慎乐观，住房价格维持稳定。对于库存去化周期较长的城市和企业，建议根据市场细分采用租售并举的方式以加快存量房的消化速度。

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