如无合适土地供给高房价魔障难破陆新之关注生意和生活luxinzhiblogtechwebcomcn

如无合适土地供给，高房价魔障难破！！ 高房价魔障难破■陆新之 2006-4-17

最近，一向不受群众欢迎的任志强发出的警示，却引来了很多关注与认同。他在4月7日自己的博客中写下了这样的话：但愿房价的增幅不要太快了，不要出现更严厉的调控措施。

引起任志强担忧最直接的原因就是北京房价的涨升。已经公布的北京1～3月14.8%的涨幅，以及坊间传说的可能的实际涨幅，对于购房者和业界来说都是颇为刺激的。去年宏观调控之后，房地产市场一度出现了各项增幅全面下滑的现象，但今年初，特别是两会之后，许多地区出现了房价报复性上涨。相关部门期望的稳定增长，已经出现落空的迹像。

造成这样的局面，最根本的还是那个老生常谈的问题——供求关系。

城市住宅的需求主要来自于收入水平提高、外部需求和城市化加速包括改造和拆迁引发的刚性需求三大方面。据北京某研究机构的数据，此类需求在北京一地就高达3560万平方米。而据笔者经验，这个数字即使稍有出入，但是总的来说不会相差太远。

北京市公布的2006 年土地供给计划，总量约为6500 公顷，并不算少，但其中与城市居民居住相关的住宅用地总量却并不高，不到总供给量的1/4 。社会与公众谈及的“地荒”和房价过高主要是指住宅建设用地的供给情况，而非其他土地的供给情况。这种背景下，某些业内人士和专家却大谈包括商业用地和工业用地在内的土地供应总数字，无视现实之中节节攀升的房价，不仅让人怀疑其专业水准，更让人怀疑其职业道德。

据任志强提供的统计数据，2005 年北京住宅用地供给中只有不到1/3是在公开的土地市场，以“招拍挂”方式供给的。那么剩余土地是如何供给的呢？我们无法通过公开信息考证，大多数开发商也无法从公开市场中取得这些土地，这导致了用“招拍挂”方式供给的土地，由于数量有限而价格高企。

大量建造房屋的原始资料——土地的获得过程，是非市场化的，而房屋的销售，却基本全部市场化，如同海鲜一样随行就市。在人多房少供应不足的情况下，只能不断把价格推高，而房价日渐高涨，仅仅责怪开发商囤积居奇坐地起价是无济于事的。应该关心的是，谁给了开发商不断提价的基础与环境？谁该为住宅用地供应不足负责？

从已经获知的未来供地计划看，土地供应量依然落后于市场需求，加上房地产开发的固有周期，对付房价不断上涨的趋势，仅靠所谓市场调节，恐怕短期内很难奏效。

任志强认为，最大的危险在于，当这些市场中的实际反映与政府提出的目标相背时，可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场，并使市场的供求关系和价格（包括垄断下的土地价格和受政策左右的房屋价格）都产生进一步的扭曲，最终正常的市场发展规律被各种各样的限制性政策破坏。就像一个人的生命机理如果被外在因素破坏，仅仅靠药物去调节某个单项指标的高与低，不但不能彻底解决其健康问题，甚至可能对其寿命造成损减。

谁能够破解高房价的魔障？不是开发商，也不是购房者，至于地产媒体和所谓专家学者，能做的恐怕也相当有限。

（作者为资深财经评论人，“商业观察”丛书主编）

高房价魔障难破■陆新之 2006-4-17

最近，一向不受群众欢迎的任志强发出的警示，却引来了很多关注与认同。他在4月7日自己的博客中写下了这样的话：但愿房价的增幅不要太快了，不要出现更严厉的调控措施。

引起任志强担忧最直接的原因就是北京房价的涨升。已经公布的北京1～3月14.8%的涨幅，以及坊间传说的可能的实际涨幅，对于购房者和业界来说都是颇为刺激的。去年宏观调控之后，房地产市场一度出现了各项增幅全面下滑的现象，但今年初，特别是两会之后，许多地区出现了房价报复性上涨。相关部门期望的稳定增长，已经出现落空的迹像。

造成这样的局面，最根本的还是那个老生常谈的问题——供求关系。

城市住宅的需求主要来自于收入水平提高、外部需求和城市化加速包括改造和拆迁引发的刚性需求三大方面。据北京某研究机构的数据，此类需求在北京一地就高达3560万平方米。而据笔者经验，这个数字即使稍有出入，但是总的来说不会相差太远。

北京市公布的2006 年土地供给计划，总量约为6500 公顷，并不算少，但其中与城市居民居住相关的住宅用地总量却并不高，不到总供给量的1/4 。社会与公众谈及的“地荒”和房价过高主要是指住宅建设用地的供给情况，而非其他土地的供给情况。这种背景下，某些业内人士和专家却大谈包括商业用地和工业用地在内的土地供应总数字，无视现实之中节节攀升的房价，不仅让人怀疑其专业水准，更让人怀疑其职业道德。

据任志强提供的统计数据，2005 年北京住宅用地供给中只有不到1/3是在公开的土地市场，以“招拍挂”方式供给的。那么剩余土地是如何供给的呢？我们无法通过公开信息考证，大多数开发商也无法从公开市场中取得这些土地，这导致了用“招拍挂”方式供给的土地，由于数量有限而价格高企。

大量建造房屋的原始资料——土地的获得过程，是非市场化的，而房屋的销售，却基本全部市场化，如同海鲜一样随行就市。在人多房少供应不足的情况下，只能不断把价格推高，而房价日渐高涨，仅仅责怪开发商囤积居奇坐地起价是无济于事的。应该关心的是，谁给了开发商不断提价的基础与环境？谁该为住宅用地供应不足负责？

从已经获知的未来供地计划看，土地供应量依然落后于市场需求，加上房地产开发的固有周期，对付房价不断上涨的趋势，仅靠所谓市场调节，恐怕短期内很难奏效。

任志强认为，最大的危险在于，当这些市场中的实际反映与政府提出的目标相背时，可能迫使政府采取更加严厉的措施来调控市场，并使市场的供求关系和价格（包括垄断下的土地价格和受政策左右的房屋价格）都产生进一步的扭曲，最终正常的市场发展规律被各种各样的限制性政策破坏。就像一个人的生命机理如果被外在因素破坏，仅仅靠药物去调节某个单项指标的高与低，不但不能彻底解决其健康问题，甚至可能对其寿命造成损减。

谁能够破解高房价的魔障？不是开发商，也不是购房者，至于地产媒体和所谓专家学者，能做的恐怕也相当有限。

（作者为资深财经评论人，“商业观察”丛书主编）

高房价魔障难破■陆新之 2006-4-17

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